Je vais vous dire un truc. La semaine dernière, j’ai reçu un appel d’un copropriétaire furax à Nantes. Il ne pouvait louer son local commercial… Une sombre histoire de « commerce de bouche » et de règlement de copropriété.

Le problème ? Le syndic avait copier-coller dans le règlement de copropriété (RC) : sont interdits des commerces dit « commerce de bouches »  (restaurant, brasserie, …) « . Sauf que personne n’a compris que ce terme n’existe pas dans le droit immobilier.

Attention à ne pas confondre « métiers de bouche » qui a une définition syndicale (du patronat) et « Commerce de bouche ». La définition du commerce de bouche n’existe pas d’un point de vue juridique, ni syndicale, ni rien.

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Commerce de bouche : La connerie qui coûte 3 000 € par mois

Votre règlement de copropriété n’est pas impactée par les conventions collectives de l’UMIH – Union des métiers et des industries de l’hôtellerie. Quand vous écrivez « commerces de bouche », vous n’autorisez rien. Le juge vous regardera comme un attardé qui a confondu son Code du travail avec ses statuts de copropriété.

Ce que le juge regarde, c’est ce que vous avez voulu dire. Vous vouliez éviter les nuisances ? L’odeur de graillon le matin ? Les livraisons de bière à 6h du matin ?

J’ai vu un RC à Saint Herblain qui disait : « Les établissements de restauration et assimilés sont interdits ». Le bar qui a ouvert après a perdu son procès en 3 mois. Pourquoi ? Le juge a estimé que le RC était « insuffisamment précis ».

Commerce de bouche : le piège des tapas

Le RC interdisait « les commerces de restauration ». Le bar a ouvert. Les copros ont attaqué. Selon la jurisprudence (notamment Cour de cassation, 13 nov. 2013, pourvoi n°12-26121), l’interdiction de restauration s’applique même aux activités avec simple réchauffage. Un bar à tapas s’est vu refuser son exploitation par un tribunal de commerce de la région parisienne en 2020, au motif que la consommation sur place, même d’aliments non transformés, est assimilée à une activité de bouche.

Ce que votre syndic devrait VRAIMENT écrire

Un syndic qui sait ce qu’il fait, il ne parle pas de « commerce de bouche ». Il écrit :

« Sont interdits les locaux dans lesquels est exercée une activité de préparation, de transformation ou de consommation sur place d’aliments, y compris les boissons accompagnées de mets, générant des nuisances olfactives, sonores ou de dépôt de déchets organiques. »

Et surtout, il ajoute une clause d’assimilation chiffrée :

« Est considéré comme tel tout commerce dédié à plus de 10 % de son chiffre d’affaires à la vente de produits consommés sur place. »

Sans ça, vous êtes à la merci du premier avocat venu qui va faire passer votre kebab pour une épicerie fine.

Le syndrome du copier-coller

98 % des RC qui existent sont des copiés-collés de modèles des années 90. Votre syndic le sait. Il n’a juste pas envie de payer un juriste pour rédiger une annexe personnalisée.

Problème : quand ça part en justice, c’est la copropriété qui paie, pas le syndic. Lui, il a son assurance. Vous, vous avez votre compte en banque.

La solution pour votre commerce de bouche

1. Faites auditer votre RC par un juriste immobilier. Pas par votre syndic. Par quelqu’un qui sait lire.
2. Vérifiez les taux de charges des commerces existants. Un local vide coûte plus à la copro qu’un kebab bien géré (taxe pro, entretien des parties communes).
3. Assimilez intelligemment : si vous avez peur du bruit, réglez les horaires d’ouverture (ex : fermeture portes à 23h), pas le type de commerce.

Un bon syndic, il ne vous dit pas « c’est interdit ». Il vous dit : « Voici les règles du jeu pour que tout le monde y gagne ». Un des miens a fait passer une dérogation contre une rémunération pour un traiteur. Résultat : -2000€/an de charges pour la copro, et des petits fours gratuits à l’AG. C’est ça, la gestion intelligente.

Alors la prochaine fois que votre syndic vous sort « Ah mais c’est un commerce de bouche, c’est pas possible », demandez lui en AG de vous expliquer si un dentiste est un commerce de bouche…

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