Bilan du commerce nantais de 2025
Prenons le temps de tirer le bilan du commerce nantais en 2025.
Commerce nantais : entre le marteau de la vacance et l’enclume des loyers
(L’édition 2025 de l’Observatoire Nantais de l’Immobilier Commercial vient de sortir. Nous avons passé au crible ses premières pages. Ce qu’on y lit n’est pas réjouissant, mais c’est pas la catastrophe non plus. Plutôt une situation de… tension extrême, avec des opportunités qui se dessinent pour ceux qui savent où regarder.)
2025, c’est une année bizarre pour le commerce nantais. Entre les grands chantiers qui bloquent l’accès, la révolution du e-commerce qui continue de saper les pieds des commerçants, et ces nouveaux acteurs chinois du fast-fashion qui débarquent en ville… bref, l’atmosphère est électrique. L’Observatoire Nantais de l’Immobilier Commercial (ONICO) vient de publier son édition 2025. Et franchement, ça vaut le coup de s’y pencher.
Commerce nantais : les chiffres qui piquent
On commence par le mauvais. On est passé de 2 352 commerces début 2024 à 2 322 en janvier 2025. Soit 30 fermetures nettes. Les bars et restaurants, eux, ont gagné 4 établissements (1 161 à 1 165). C’est pas énorme, mais c’est le signe d’une lente érosion.
Dans l’hypercentre, la vacance commerciale a bondi de 4,9% fin 2023 à 6,3% en juin 2025. Ça fait trois ans que ça monte. Certes, Nantes reste sous la moyenne nationale (10,85% fin 2024), mais la tendance est là. Et elle est inquiétante.
Pourquoi ? Parce que derrière ces pourcentages, il y a des défaillances en cascade d’enseignes nationales qui libèrent des locaux stratégiques. Parce que les loyers, malgré une légère baisse tendancielle, restent à des niveaux qui font mal. Et surtout parce que le climat d’incertitude politique freine les ouvertures.
Mais — et c’est important — ces locaux vides ne le restent pas forcément longtemps. La preuve : plusieurs cellules commerciales vacantes ont déjà trouvé preneur en 2025. En attendant leur réouverture, le collectif ARTY SHOW habille les vitrines. Au moins, les rues ne sont pas mortes.
Ce que l’on peut comprendre aussi, c’est que les enseignes nationales un peu has been sont en train d’être remplacée par des enseigne plus en adéquation avec la période. C’est simplement l’exemple de Camaïeu rue Feltre qui est remplacé par l’enseigne Courir.
Les loyers : fausse bonne nouvelle
Depuis quatre ans, ONICO observe une baisse générale des loyers dans l’hypercentre. Notamment dans les rues 1 et 1 bis, autour de Crébillon et Marne-Barillerie — des quartiers qui affichaient les valeurs les plus élevées.
Super, me direz-vous. Pas si vite.
Les écarts de loyers restent monstrueux. On parle de 92€/m² à 651€/m² selon les secteurs. La moyenne se situe entre 200 et 400€/m² pour les meilleures adresses, mais certains emplacements atteignent des sommets vertigineux.
L’année dernière a été marquée par une vague de renégociations. Les commerçants se battent pour faire baisser leurs loyers face à l’inflation. Le secteur de l’équipement de la personne conserve les valeurs les plus hautes. Les droits au bail et droits d’entrée restent bien présents. Bref, le marché est tendu mais pas en panique.
D’un autre côté, les bailleurs ont eux aussi des nouvelles charges issues de lois plus étonnantes que raisonnables. Par exemple le Plan Pluri-Annuel de travaux qui n’apportent qu’une valeur relative et surtout éphémère et qui se vote copro par copro vient ajouter de manière fictive des charges inattendues ou non planifiées. Et cela s’ajoute au DPE collectif ainsi qu’au maintien des batiments classés ou en secteurs protégés.
Aussi tout le monde devient en effet ciseau, la tension monte sur les bailleurs de même sur les locataires commerçants…
Ce que les chiffres ne disent pas
L’ONICO pointe quelque chose d’essentiel : le retour en force du loisir et du bien-être dans l’espace commercial. Le fitness, c’est 2,4 milliards d’euros de CA en France en 2024, avec 7 millions d’adhérents. À Nantes Métropole, on dépasse 150 salles. Les demandes de locaux restent fortes, surtout en périphérie.
Même chose pour l’esthétique : 139 instituts de beauté recensés à Nantes. Les porteurs de projets sont prudents, mais les demandes en étage (sans vitrine) explosent. Les nouveaux concepts mixant sport, santé, bien-être cherchent des surfaces. Le PLUM autorise les salles de sport en zones de services — une ouverture majeure.
De notre point de vue, nous estimons que seuls les commerces non remplaçables par Internet survivront à l’avenir. Par exemple, l’esthétique, la coiffure, la restauration. Mais la survie peut aussi avoir lieu via des enseignes qui proposent des expériences uniques, comme du coaching image, ou un accompagnement personnalisé.
L’action publique qui compte
La Ville ne reste pas les bras croisés. La pépinière commerciale lancée en mai 2025 aide au loyer pour les locaux vacants depuis plus d’un an. Aide dégressive sur 3 ans (30%, 20%, 10%), plafonnée à 15 000€/an. Trois dossiers sont déjà en cours.
Le portail Nantes Mon Commerce (en ligne depuis juin) centralise toutes les infos : installation, réglementation, accompagnement personnalisé. Enfin, une aide pertinente !
Mais dans les faits, 2026 verra surtout une campagne électorale et nous serons vigilants sur les propositions des candidats sur les futurs choix de la ville aussi bien en urbanisme mais bien sûr sur la gestion des commerces de l’agglomération.
L’avantage net- de cette élection c’est qu’elle donnera ENFIN le clap final à l’ensemble des travaux présents dans la veille que ce soit à Dalby, Stalingrad, quai de la fosse…. Car nos commerçants ont pris cher pendant cette période.
Commerce nantais : Le verre à moitié plein ?
Alors, c’est le déclin ou le renouveau ? Ni l’un ni l’autre. C’est une recomposition brutale.
Les liquidations en cascade (dites-le, c’est la crise qui continue) libèrent des emplacements. Les loyers baissent légèrement. La législation évolue en faveur des locataires. Les nouveaux concepts (fitness, soins, loisirs) cherchent des surfaces. Le numérique permet de mieux accompagner les commerçants.
Notre conseil ? Ne regardez pas les taux de vacance du commerce nantais comme une fatalité. C’est du stock qui se renouvelle. Les opportunités sont là, notamment sur les rues secondaires où les flux deviennent raisonnables. Mais il faut être rapide : les premiers qui sauront négocier avec les nouvelles règles du jeu (mensualisation, garanties plafonnées) vont s’installer à meilleur coût.
La guerre commerciale ne se joue plus sur qui a le plus gros loyer, mais sur qui a le meilleur concept et la plus grande flexibilité.
Enfin, nous vous invitons à suivre notre veille économique « Où investir à Nantes et son agglomération » sur les différents endroits de l’agglomération pour savoir où s’installer.
Sources : ONICO 2025 (Observatoire Nantais de l’Immobilier Commercial
