Vous êtes propriétaire ou locataire d’un local professionnel ou commercial et souhaitez comprendre le calcul de votre taxe foncière ? Ce guide détaillé vous explique étape par étape comment déterminer le montant de votre imposition, de la valeur locative aux coefficients applicables.
Attention, nous ne vous invitons pas à ne pas payer vos impôts ou trouver des moyens de ne pas payer ce que vous devez. Cela n’est pas dans notre philosophie.
Calcul de la Taxe foncière
Le montant de votre taxe foncière est calculé à partir de la valeur locative cadastrale de votre bien, c’est-à-dire le loyer théorique qu’il pourrait générer. Cette valeur est ensuite multipliée par un taux d’imposition fixé par votre commune et votre intercommunalité.
Montant taxe foncière = Valeur locative * Taux d’imposition.
Pour trouver le taux d’imposition de votre commune, nous vous conseillons de taper dans votre moteur de recherche favori « Taxe Foncière Taux imposition VILLE ANNEE ».
VILLE : mettre votre commune de fiscalisation
ANNEE : votre année de fiscalité – 1 !
Ce taux est aussi signifié sur votre appel de taxe foncière :
Comment est déterminé la valeur locative de la taxe foncière dans le cas d’un local professionnel ?
La valeur locative est un élément clé du calcul de votre taxe foncière. Elle correspond à la valeur théorique de location de votre local professionnel. Cette valeur est déterminée en multipliant la surface pondérée de votre local par un tarif spécifique à sa catégorie et à son secteur géographique. Le coefficient de localisation, quant à lui, prend en compte l’attractivité de l’emplacement et peut faire varier la valeur locative à la hausse ou à la baisse.
Calcul de la valeur locative dans le cas de la taxe foncière d’un local professionnel ou commercial
La valeur locative d’un local professionnel ou commercial se calcule selon la formule suivante :
Valeur locative = Surface pondérée x Tarif x Coefficient de localisation x Coefficient de neutralisation x abattement (50%)
La valeur locative est le loyer théorique que vous pourriez percevoir si vous louiez votre local. Elle est déterminée en fonction de plusieurs critères :
- La surface pondérée : Il s’agit de la surface utile de votre local, pondérée par des coefficients qui tiennent compte de la qualité des finitions et de l’équipement. Cette surface Correspond aux surfaces déclarées en P1 du formulaire Cerfa 6660-REV. Attention donc quand vous le remplissez!
- Le secteur locatif : Défini par la section cadastrale de votre local, il influence le tarif au mètre carré.
- Le Tarif varie selon la catégorie du local déclarée dans le formulaire Cerfa 6660-REV et le secteur (en €/m² pondéré).
- Le coefficient de localisation : Ce coefficient varie en fonction de l’attractivité de l’emplacement de votre local. Il navigue entre 0,7 et 1,3 (ou plus), selon la parcelle.
- Le coefficient de neutralisation : ce coefficient permet de rendre l’impôt juste et accessible.
- Un abattement de 50%.
On le voit donc, le formulaire Cerfa 6660-REV joue un rôle primordial dans le calcul de la Taxe Foncière. Ne le remplissez donc pas à la légère!
Ressources officielles pour obtenir le Tarif et le coefficient de localisation
Consultez les paramètres départementaux (secteurs, tarifs, coefficients) sur le site officiel des impôts :
https://www.impots.gouv.fr/revision-des-valeurs-locatives-des-locaux-professionnels
Particularités pour les locaux antérieurs à 2017
Les locaux construits avant le 01/01/2017 ont été évalués selon le « système 70 ». Un mécanisme de lissage prévu par le législateur s’applique de 2017 à 2025 pour atténuer les écarts avec le nouveau système d’évaluation. Des règles spécifiques s’appliquent pour déterminer votre taxe foncière. N’hésitez pas à consulter votre avis d’imposition ou à vous rapprocher de votre centre des impôts pour plus d’informations.
Exemple de calcul d’une valeur locative dans une taxe foncière professionnelle
Définition du local et de ses propriétés
Prenons un exemple d’un local de 40m² carrez au 63 quai de la fosse à Nantes.
Recherche des références cadastrales
Tout d’abord, il convient de déterminer les références cadastrales. Ceci peut être fait sur le site du cadastre ( https://cadastre.gouv.fr ).
Dans notre cas, on sait désormais que notre section est HM, est son numéro 473.
Recherche du tarif pour déterminer la valeur locative de la taxe foncière
Pour rappel, il faut aller sur ce site et faire une recherche sur la section cadastrale définie ci-dessus :
https://www.impots.gouv.fr/revision-des-valeurs-locatives-des-locaux-professionnels
Dans le fichier, des secteurs, je trouve que le secteur de la section HM à Nantes est « 5 ».
Je peux désormais aller chercher dans la grille des tarifs, sachant que mon local est une petite boutique déclarée MAG1 dans le CERFA 6660-REV (voir l’article associé).
Dans notre cas, le tarif est de 287.3 euros/m².
Recherche du coefficient de localisation
Toujours sur le site de révision des valeurs locatives des locaux professionnels, vous chercherez le fichier des coefficient de localisation. Si votre section est présente, vous trouverez votre coefficient. Dans le cas de notre exemple, la section est absente, alors il n’y a pas de coefficient de localisation, il convient de mettre 1.
Recherche du coefficient de neutralisation
Dans le fichier des neutralisation, aller rechercher le bon coefficient.
Résultat du calcul de la valeur locative de la taxe foncière
Exemple chiffré : Valeur locative = 43 m² x 287.3 €/m² x 1,00 x 0.326046 = 4 027 €.
La base suit ensuite un abattement de 50%. La valeur de base est donc 2 013 euros.
Planchonnement
Un mécanisme vient ensuite limité des évolutions à la hausse et à la baisse de votre Taxe Foncière. Il s’agit du planchonnement. Celui-ci effectue une valeur moyenne de la valeur locative à aujourd’hui et de celle de 1970 valorisé en 2017. Tout est expliqué ici : https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/media/1_metier/1_particulier/EV/5_patrimoine_logement/590_revision_valeurs_locatives/bases_fiscales_taxe_fonciere.pdf
Ce qui est à noter, c’est que si votre calcul de base est supérieur à celui écrit sur votre appel de Taxe foncière, c’est que le montant du plachonnement vous est favorable.
Le cas contraire ou si des écarts supérieurs à 25% apparaissent une réclamation ou une explication des calculs est possible d’être demandée auprès des ses fiscaux.
Comprendre le calcul de la taxe foncière pour votre local professionnel ou commercial vous permet de mieux anticiper cette charge. N’hésitez pas à consulter un expert en immobilier ou l’administration fiscale pour toute question spécifique.
Comment connaitre le taux d’imposition de ma taxe foncière ?
Pour trouver ce taux d’imposition, nous vous proposons de taper dans votre moteur de recherche favori « Taxe foncière Taux d’imposition VILLE ANNEE ».
Vous remplacez VILLE par votre ville et ANNEE par l’année (exemple 2025). Attention, L’année concernée est toujours la précédente. Par exemple pour 2025, il faut interroger 2024.
Comment réclamer si je ne suis par d’accord avec le montant de Taxe Foncière ?
Si vous concluez que votre taxe foncière n’est pas au bon prix, il vous est possible d’écrire à votre centre d’impôts qui vous répondra sur les éléments de calcul de la Taxe Foncière. Il vous sera alors possible de confirmer ou de contester. Dans le cas où le calcul est discordant le SIE vous rembourse le trop versé. Dans tous les cas, nous vous soulignons que la contestation n’est pas libératoire et qu’il convient de payer ce qui vous est réclamé en Taxe foncière professionnelle.
Si la réclamation par écrit ne fonctionne pas, il reste toujours l’opportunité de prendre un rendez-vous au centre des impôts…
Puis-je être exonéré de ma taxe foncière ?
Réaliser des travaux importants sur votre bien immobilier, comme une construction neuve, une reconstruction ou la conversion d’un bâtiment rural en habitation, peut vous ouvrir droit à une exonération temporaire de taxe foncière pendant deux ans. Pour en bénéficier, vous devez en faire la demande à votre centre des impôts dans les 90 jours suivant la fin des travaux via le formulaire CERFA 6660-REV.
A quoi sert la taxe foncière ?
La taxe foncière contribue à financer un large éventail de services publics locaux, allant des infrastructures (voirie, équipements sportifs) aux services sociaux et culturels (crèches, écoles, centres de loisirs).
Retour sur les outils mis à disposition par Nantes Locaux Commerciaux :
