Vente en lots et droit de préemption en locaux commerciaux

Vente en lots et droit de préemption en locaux commerciaux : Aujourd’hui nous nous penchons sur une phase délicate de la cession de murs commerciaux : la vente en lots c’est à dire de plusieurs biens dans la même transaction. Et plus particulièrement, nous allons étudier en termes simples quels sont les droits de locataires pour faire jouer leur droit de pré-emption. Attention, ces informations ne sont valables que dans le cas des murs commerciaux et probablement pas dans l’habitat (mais là on y connait rien – on ne peut pas être bon partout!!!).

Vous êtes locataires et votre mur commercial est cédé dans une transaction globale

Vous êtes locataires et votre mur commercial est cédé dans une transaction globale. Ce qu’il faut savoir, tout d’abord c’est que l’acquéreur a été subrogé dans les droits et obligations du bailleur, de sorte que vos droits issus de votre bail commercial sont intégralement maintenus. En claire vous avez changé de bailleur… mais ça ne change rien pour vous sauf peut-être le RIB sur lequel verser votre loyer.

Principe du droit de préférence lors d’une vente du mur commercial que vous exploitez

L’article L 145-46-1 du Code de commerce, issu de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite « loi Pinel », prévoit notamment que :

Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise en main propre contre récépissé ou émargement ; cette notification vaut offre de vente au profit du locataire ».

Ce texte, de nature d’ordre public, instaure un droit de préférence légal au profit du locataire commercial : lorsque le propriétaire envisage de vendre le local loué isolément, il doit notifier au locataire le prix et les conditions de la vente envisagée, afin de lui permettre, s’il le souhaite, d’acquérir le local aux mêmes conditions.

Exception légale en cas de vente globale d’un immeuble comprenant plusieurs locaux commerciaux

Le même article L 145-46-1 du Code de commerce prévoit expressément plusieurs cas dans lesquels le droit de préférence du locataire ne s’applique pas. Parmi ces exceptions, le texte mentionne notamment :
➢ la « cession unique de locaux commerciaux distincts » ;
➢ ainsi que la « cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ».

Vente en lots et droit de préemption en locaux commerciaux

La jurisprudence et la doctrine ont précisé que :

L’exception de « cession unique de locaux commerciaux distincts » vise la vente, par un acte unique ou par des actes concomitants formant une opération globale, d’au moins deux locaux commerciaux distincts, peu important qu’ils soient situés dans le même immeuble ou dans des immeubles différents, et qu’ils soient loués à un ou plusieurs locataires ;

L’exception de « cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux » s’entend de la vente en bloc d’un immeuble dans lequel se trouve au moins un local donné à bail commercial, l’objectif étant de ne pas contraindre le propriétaire à morceler la vente et de limiter l’atteinte à son droit de propriété.

Dans ces hypothèses expressément visées par l’article L 145-46-1, le droit de préférence légal du locataire ne trouve pas à s’appliquer et aucune offre de vente n’a à lui être notifiée.

Vente en lots et droit de préemption en locaux commerciaux : conclusions

Vente en lots et droit de préemption en locaux commerciaux : aussi dur que cela puisse paraître, dans les faits lors de la vente de plusieurs commerces ou murs commerciaux, le locataire, tout comme la puissance publique, ne peut exercer son droit de pré-emption.